2012年11月29日 星期四

(轉錄)買法拍屋撿便宜 小心產權有問題!

這篇是前兩天看到的一篇新聞:
(http://www.nownews.com/2012/11/27/11560-2875821.htm)

從這篇新聞可以發現很多人對於法拍屋的認識還是停留在
"很便宜","不點交不能買","海蟑螂","產權有問題".....等等。

其實這篇文章從標題就已經出了很大的錯誤 :
"買法拍屋撿便宜 小心產權有問題!"
基本上,進入法拍程序的房子,在產權--也就是所有權上,不會有很大的問題。
因為法院就是為了解決這棟房子所有人,也通常是債務人的問題,才會拍賣這間房子。
問題出在使用權,
而這也是拍賣一間房子是否點交的關鍵因素。

"所謂「點交」,指的是法拍案件拍定後,法院會陪同拍定人到標的物點交清空"
其實所謂點交,簡單講,就是法院將使用權正式移交給拍定人的動作。



拍定人即使買到了夢想中的法拍屋,現住人不搬走還是沒輒,
此時法院點不點交就非常重要了。
法院點交代表法院會負責使用權移轉的部分(單然拍定人還是得親自聲請),
不點交代表一切都得自己來了,法院不會介入。
當然不點交的法拍屋由於多數人都不敢買,
價錢自然愈拍愈低,也就愈有利潤空間。
另外,"清空"這兩個字也大有文章,在此不便贅述。

"若物件為不點交屋,為了避免未來搬遷、產權轉移等糾紛,或是日後還要支付一筆搬遷費或裝潢費,建議不要購買。"
這是絕大多數介紹法拍屋的書籍中,關於不點交部分都會提到的一句話~~
事實上即使是不點交,也還是有很多可以悶頭就拍,或是不難處理的情況,
例如無權占有,或是拍賣持分等等。
一般來說在坊間書籍,不點交的種類太過多樣化,
還是以"建議不要購買"來簡單帶過,
但很多法拍界的"老屁股"們,可都是從不點交案件中賺進大把大把鈔票的喔~~

"很多人擔心會買到事故屋或是輻射、海砂屋,這可以詢問當地警察局、里長、社區管理員,甚至也能詢問現居屋主可否實地看房,實際觀察房屋內部,確保日後的居住品質。 "
之所以會擔心買到事故屋,輻射海砂屋等物件,主要還是因為法拍案件沒有"物有瑕疵擔保請求權"這種權利,亦即你無法如同在購買中古屋買到凶宅時,告屋主及仲介沒有盡到告知責任,而請求賠償。在法拍屋的領域,買到什麼物件都得自己負責,所以事前的市場調查非常重要。另外,買到這種有情況的屋子,也可能讓你購買法拍屋時無法"貸款"喔!將來有機會再分享哪些情況讓你無法在購買法拍屋時申請銀行貸款。

以下轉錄此篇文章全文給大家參考:
http://www.nownews.com/2012/11/27/11560-2875821.htm


買法拍屋撿便宜 小心產權有問題!

2012年11月27日 16:07
  • 買法拍屋撿便宜,小心產權有問題!(圖/取自網路)

記者周郁蘋/採訪報導

有別於一般房產,法拍屋最吸引人的地方,在於其往往低於市價2到3成的價格。儘管法拍屋價格優惠,但購買時需注意的細節,也比一般物件來得多。房仲業者提醒,民眾對於房屋的租賃、點交問題,仍要務求詳實,投標前做足功課,評估購屋需求,才能把風險降到最低。

許多民眾及投資客都衝著「物美價廉」,期望以「優惠價」標得產權清楚、價格低於市價的法拍屋。中信房屋土城學府店店長王錦鈴認為,價錢固然重要,但並非是購買法拍屋的唯一考量;民眾得標後,在物件點交、屋況及租賃問題上需特別留意,以免日後引發糾紛。

所謂「點交」,指的是法拍案件拍定後,法院會陪同拍定人到標的物點交清空;若「不點交」,則得自行與現住人協商,法院不予以介入。王錦鈴說,點交屋可以確定產權,並取得權利移轉證書;若物件為不點交屋,為了避免未來搬遷、產權轉移等糾紛,或是日後還要支付一筆搬遷費或裝潢費,建議不要購買。

即便是點交屋,但法院僅「可以保證產權,但不能保證屋況」。王錦鈴表示,由於法拍前,競標人無法進屋內查看屋況,為了避免得標後大失所望,事前功課一定要做足;例如可以先了解物件的外觀是否健全、社區安全管理、環境品質、生活機能、交通狀況等等。

王錦鈴舉例,很多人擔心會買到事故屋或是輻射、海砂屋,這可以詢問當地警察局、里長、社區管理員,甚至也能詢問現居屋主可否實地看房,實際觀察房屋內部,確保日後的居住品質。

除此之外,消費者也要留意購買法拍屋的相關費用。王錦鈴指出,法拍屋投標前,得先繳交公告底價的2到3成做為保證金,後續還有稅費、地政規費、雜費、代書費等等,也要估算在購屋成本內。

對法拍屋有興趣的民眾,王錦鈴建議,可以定時到地方法院、銀行公告之中查詢最新物件;若是擔心經驗不足、風險太高,也可以聘請專業的法拍代理標購公司代標,不但可以降低風險,也可以買得安心。





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