法拍屋進階課程(二)

到目前為止，
上周六的這堂"法拍進階課程二"，
可以說是對小弟及家人最有價值的一堂課!!

小弟的父母在幾年前曾經買下宜蘭市一間透天厝，
當時我只知道介紹人是住在宜蘭姑姑的鄰居，
所以購入金額十分便宜。
當然為了住的舒適，又花了大把銀子裝潢。

這一兩年來，
可能是濕氣太重或是其他原因，
媽媽老是抱怨在宜蘭睡不好，
於是興起了把房子賣掉的念頭，
誰知道一賣就是一兩年，居然乏人問津~~

去年是小弟在房地產投資起步的一年，
想當然爾會想研究宜蘭的這間房子為何會賣不掉，
不問還好，一問之下，
沒想到這間房子居然沒有房屋所有權狀!!
也就是這棟透天居然是違建!!
試問，哪間銀行會貸款給違建??
當然沒人會買!



當時只知道去當地的地政處營建課可以申請補照，
但房子還是屬於違建，銀行還是無法貸款，
這件事也就不了了之~~

上周六上課時，
老師提到"未保存登記"分為"實質違建"及"程序違建"，
我就知道有譜了!!
原來所謂的違建還分兩種!!

實質違建指的是，
土地上的容積率及建蔽率都已蓋滿後(建商當然會把它蓋滿換錢)，
再加蓋的部分稱為實質違建，即報即拆。

但程序違建則不一樣，
它只是在施工過程中因某些原因未辦保存登記，
事後是可以罰款補照的。
雖然要一筆錢，但銀行看到建物謄本也就比較容易貸款，
自然賣出的機率也提高許多!!
這無疑解決了全家人一個大問題!!


當然這堂課除了分析實質違建與程序違建外，
也提到了許多法拍上的專業知識。

例如在拍賣或買賣時，
所購得的房子若沒有土地持分，
在拍賣時要注意"法定地上權"，
在買賣時則要注意"推定為租約"，
否則若地上物與土地非同屬一人，
地主是可以要求"拆屋還地"的，
拍定人只能乖乖看著剛到手的房子又被拆了...

接下來又介紹了"袋地"，越界建築等概念。
此時又讓我想到一位好友家中也有被越界建築的情況。
雖然房屋建築完工之時已離現在數十年以上，
但站在法律的角度，
受害者還是可以向鄰居要求損害賠償，
或要求鄰居將越界部分買下，也算不無小補。
可見法拍課程的專業知識在一般生活中也是十分受用!!

老師又分享了出租房屋時一般制式化租賃契約所缺少遺漏的部分，
對將來有打算出租房屋的大家可說是十分重要的資訊!!

接下來又教了許多房地產上的談判技巧，
其實用在一般業務工作上也十分有效。
重點就是要懂得在適當的時機下暗示，
讓對方容易將你的話聽進去進而成交。
這與"奸的好人"中的"勾魂，奪心，洗腦，催眠"有異曲同工之妙!!

這次上課，
同樣讓我收穫滿滿!!