認為自己的工作所帶來的收入足以負擔房貸就大膽買了房子。誰知也許一次的經濟不景氣，或是個人的財務危機，
加上存款不足等種種情況，
讓自己的房子進入法拍的窘境。
以下這篇文章完整交待了法拍流程的資金流向，
也順便提醒大家財務管理的重要性，
值得一讀喔!!
房子被法拍的主要原因(與完銷力)
房地被法拍的主要原因是起緩衝作用的現金非常少!
大多數人並沒有可以起緩衝作用的現金,尤其是將所有儲蓄當買房屋的頭期款之後,然後每月的薪水被利息吃掉三分之一後,最終加上一個過高的貸款金額與過於草率快速處理的法拍屋之後,一個人的一生可能就變成一無所有,問題出在:
1.超額貸款與沒有價值的房屋.
2.過多利息的負擔(為了沒價值的房屋).
3.反應不過來的法拍程序與過低房價(還是不能反映價值的房屋).
最可怕的是沒有起緩衝作用的現金,導致千里馬,變成犁田的牛,超時工作而累死的結構性失業!
也就是如果有一天,配偶與你突然有一天沒有了工作,60天後就多了一間法拍屋,對買屋的人來算,共損失了:
1.假設10年的利息,500萬每個月2.5萬加起來有300萬.
2.七百萬的房子,假設裝潢花了一百萬.
3.法拍第三拍賣出358萬.
買屋的人損失金額為1042萬,其中包含:
1.過高的房價500萬.
2.利息費用300萬.
3.裝潢費用100萬.
4.被拍賣後還要還銀行的142萬.
但法拍屋的購買者半年內就可以賺進100萬左右或以上!
也就是說買屋人損失了1042萬,錢幾乎給以下三個人賺走,分別是:
1.建商賺走,用一個買屋免付頭期款的藉口.
2.銀行賺走,賣你的房子還可以賺差價(擔保品估價不實).
3.法拍投資客賺走,因為你沒有緩衝作用的現金!
原因可能是:
1.經濟不景氣找不到更好的工作.
2.工廠與辦公室移往勞力更便宜的地方.
3.老闆捲款而逃.
重點是只有一個收入,加上人老了,找不到工作,加上不懂得房地產貸款的操作技術!
如果這個債權人有足夠的緩衝現金(以5年或10年來算)或有很多個收入(薪水以外的非時間與勞力收入)或懂得房地產貸款操作技術,至少這個債權人不會變成一無所有!
房地產的貸款操作技術包含以下三點:
1.對房地產價值的了解,不買被高估的建築產品.
2.法拍前與銀行的協商還款條件與計畫(信用不好就沒得談).
3.法拍前,在還款正常的時候,轉貸款或增貸,用這些錢再撐10年景氣.
4.法拍後,找金主,用親戚名義買回,再貸款償還金主債務與增加緩衝現金.
所以說緩衝現金的期限才是最重要的,這個是以幾年或幾十年來定義有錢人的定義,藉以避免自己在面臨失業所產生的不正常就業!
這就像我們這種老一輩的人,看到年輕人從事保全業與停車收費業,看到的是疼惜與不捨,也就是如果我是這個年輕人的父親的話,為何不可以利用資金與教育幫他鍍一層金,讓他有一個很平等的基礎,不然從總經理特助幹起也可以啊!
*文章轉自
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